محمد منان رئیسی*

همزمان با دیدار مقام معظم رهبری با دولت محترم ، ایشان از وضعیت فعلی مسکن در کشور ابراز گلایه کردند و چنین فرمودند : «بخش مسکن یکی از اولویت ها است، مسکن خیلی مسئله مهمی است، بنابراین به مسئله مسکن باید رسید. ما در قضیه مسکن خیلی عقبیم، نتایجش را هم دارید می بینید. قیمت خانه، اجاره خانه سرسام آور است. خب مردم واقعاً در زحمت هستند. یکی از اولویت های قطعی در مسائل اقتصادی، بخش مسکن است.»

متاسفانه وضعیت مسکن در ایران بحرانی شده است به نحوی که اکنون سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوارهای شهری ما، بین ۶۰ تا ۷۰ درصد است در حالی که متوسط جهانی این شاخص تنها  ۱۸ درصد است، براساس برخی آمارهای بین المللی، به لحاظ شاخص دسترسی به مسکن نیز فقط شش کشور دیگر هستند که پایینتر از ایران قرار دارند.

لذا بازنگری اساسی و عاجل در سیاستهای اشتباه دهه های گذشته، حیاتی است، پیرو گلایه رهبر انقلاب، در این نوشتار به این موضوع پرداخته شده است که چرا به اینجا رسیده ایم و چه کنیم که این وضع نابسامان، سامان یابد؟

الف- براساس نتایج برخی پژوهش های انجام شده در مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران، بازدهی اقتصادی مسکن‌‌‌سازی در شمال تهران نه تنها بیش از دو برابر جنوب شهر، بلکه حتی در مقایسه با میانگین کل کلانشهر تهران نیز حدود دو برابر است، برای مثال در منطقه ۱ تهران، میانگین بازدهی ساخت‌و سازها در سال ۹۸ حدود ۵۲‌درصد بوده و این در حالی است که بازدهی اقتصادی فعالیت‌های ساختمانی در مناطق جنوبی به مراتب کمتر بوده و برای مثال در منطقه ۱۸ تنها ۲۳‌ درصد بوده است (یعنی کمتر از نصف بازدهی در منطقه ۱)، این موضوع مختص به تهران نیست و در بیشتر کلانشهرهای کشور، همین وضعیت حاکم است.

ب- در تهران در یک دهه گذشته حدود ۴۱‌ درصد از کل پروانه‌‌‌های ساختمانی فقط در پنج منطقه شمالی یعنی مناطق ۱ تا ۵ صادر شده و این در حالی است که در همین بازه زمانی، سهم ۱۲ منطقه پایین شهر شامل مناطق ۹ تا ۲۰ فقط ۵/ ۳۶‌ درصد از کل پروانه‌‌‌های ساختمانی بوده است.

پ- دلیل موارد فوق آن است که در سالهای گذشته، نظام ضوابط حاکم بر بازار مسکن به نحوی عمل کرده است که سازنده‌‌‌ها برای کسب سود قابل قبول، ناگزیر به ساخت‌ و ساز در مناطقی هستند که ارزش قیمت مسکن در آنها تناسبی با قدرت خرید اغلب افراد جامعه و متقاضیان مصرفی ندارد و این موضوع، باعث شده تا گرچه دائم بر تعداد واحدهای مسکونی در شمال شهر افزوده شود اما بخش قابل توجهی از این واحدها تنها با دید سرمایه ای و نه مصرفی ساخته می شوند و به همین دلیل، تعداد واحدهای خالی در مناطق برخوردار کلانشهرهای ما دائم در حال افزایش است، آمارها نیز بیانگر آن است که بیشتر واحدهای خالی، از نوع خانه های لوکس و با متراژ بالا هستند که پراکنش این نوع خانه ها، اغلب در مناطق مرفه کلانشهرها به ویژه تهران متمرکز است.

ت- اما باید بدانیم که مشکل اصلی بازار مسکن کلانشهرها، کمبود زمین نیست که با اعطای آن و اختصاص تراکم، بتوان زمینه تولید مسکن استطاعت پذیر و پاسخگویی به اقشار ضعیفتر جامعه را فراهم کرد.

زیرا پژوهش ها نشان می دهند که اعطای تراکم مازاد ساختمانی با توجه به ارزش افزوده‌‌‌ای که به دنبال دارد، زمینه‌‌‌ساز تورم زمین و افزایش بیشتر قیمتها می‌شود، برخلاف تصور اولیه، تراکم فروشی و افزایش عرضه در دهه های گذشته در پایتخت، نه تنها به کنترل قیمت مسکن کمک نکرده است بلکه تاثیر معکوس بر قیمت مسکن داشته است (هم در پایتخت و هم به تبعش در سایر شهرهای کشور) و به افزایش قیمت مسکن دامن زده است.

*اکنون چه باید کرد؟

اصلاح وضع موجود نیازمند ملزوماتی است،اول لازم است امکانات کشور با رویکردی عادلانه، در پهنه سرزمینی ایران توزیع شود زیرا بدیهی است که اگر بیشتر امکانات کشور را در چند پهنه محدود کلانشهری متمرکز کنیم، جمعیت کشور بیش از پیش، از سایر نقاط به سمت این پهنه های محدود سرازیر خواهد شد که در آن صورت، به دلیل بر هم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضای مسکن، بحران مسکن تشدید می شود.

عجیب آنکه در حال حاضر مساحت تمام سکونتگاه های کشور (اعم از کلانشهرها و شهرها و روستاهای ما) روی هم تنها حدود ۱ درصد از مساحت سرزمین ایران است و با وجود آنکه پهنه های بالقوه فراوانی برای توزیع جمعیت در کشور داریم، همچنان به تمرکز در کلانشهرها باوجود همه معایب آن ادامه می دهیم.

در وهله دوم نهادهای حاکمیتی، بایستی ساخت ‌وساز در مناطقی که با مازاد عرضه روبه‌رو هستند را به نحوی تنظیم گری کنند که سفته‌‌‌بازی در بازار مسکن مهار شود تا مسکن مانند بسیاری از کشورهای دیگر، از کالای سرمایه ای به کالای مصرفی تغییر ماهیت دهد.

برای مثال در فرانسه، اگر خانه ای تنها با دید سرمایه گذاری تهیه شود و خالی بماند، مالکش بایستی معادل با ۲۵ درصد از هزینه اجاره همان ملک را به عنوان مالیات بپردازد و یا در آمریکا چنانچه خانه ای خالی بماند، بایستی سالیانه معادل ۱۰درصد از ارزش کل ملک به عنوان مالیات پرداخت شود. با این نوع سیاستهای تنظیم گرانه، اکنون در بسیاری از کشورهای دیگر سفته بازی در بازار مسکن را مهار کرده اند.

در این باره می توان به آمار خانه های خالی در دو شهر تهران و لندن اشاره کرد که تعداد خانه های خالی تهران با وجود جمعیت به طور تقریبی مساوی با لندن، بیش از ده برابر خانه های خالی لندن است ( لندن کمتر از ۳۰ هزار و تهران بیش از ۳۰۰ هزار خانه خالی دارد.)

ثالثاً بایستی الزامات اقتصادی اجتماعیِ مصوبات قانونی درباره آمایش سرزمین و توزیع متوازن جمعیت در پهنه کشور تأمین شود، در این خصوص مصوبات متعددی داریم، نظیر ضرورت تمرکز زدایی از مناطق کلان شهری به ویژه در مناطق کلان شهری تهران، اصفهان، کرج، مشهد، رشت، تبریز و شیراز و همچنین محدود کردن رشد شهرهای مادر (سند ملی آمایش سرزمین، مصوب شورای عالی آمایش سرزمین مصوب ۱۱/۱۲/۱۳۹۹)، اما این نوع مصوبات، به دلیل تحقق نداشتن الزامات اجتماعی و به ویژه اقتصادی آنها، کمترین پیشرفتی در مرحله عمل نداشته اند.

توضیح آنکه در حال حاضر حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد درآمد مدیریت شهری در بیشتر کلانشهرهای ما از محل درآمدهای ناپایدار نظیر عوارض ساخت و ساز تأمین می شود که چنین درصدی در کمتر شهر و کشور دیگری قابل مشاهده است (در بسیاری از کشورهای توسعه یافته این عدد کمتر از ۳۰ درصد است)، اما شرط تراکم زدایی از کلانشهرها، پیش بینی درآمد پایدار برای شهرداری ها است تا آنها مجبور نباشند برای اداره شهرهایشان، تراکم مازاد بفروشند زیرا همانطور که اشاره شد، این نوع تراکم فروشی ها و افزایش عرضه، علاوه بر دمیدن در تنور رشد کلانشهرها، نه تنها به کنترل قیمت مسکن کمکی نکرده بلکه تاثیر معکوس داشته است.

برخی ملزومات دیگر نیز برای اصلاح وضع موجود قابل استناد است اما اگر سه توصیه فوق (یعنی توزیع عادلانه امکانات و مقدورات کشور، تنظیم گری فعالانه بازار مسکن و همچنین پیش بینی درآمد پایدار برای اداره شهرها) اجرایی شود آنگاه می توان به عملیاتی شدن مصوباتی نظیر ضرورت تمرکززدایی از کلانشهرها و توزیع متوازن جمعیت در کشور امیدوار بود.

آثار تمرکز جمعیت در مناطق کلانشهری، علاوه بر آنکه باعث بحران مسکن در کشور شده است، منتج به بروز تبعات گوناگون نظیر انواع آسیب های اجتماعی و معضلات ترافیکی و زیست محیطی در کلانشهرها شده است که همه این موضوعات و هزینه های حاصل از این معضلات، رابطه معناداری با میزان تراکم در مناطق کلانشهری دارند.

به دلیل این روند اشتباه، در حال حاضر، تراکم کلانشهری همچون تهران، حدود ۳ برابر لندن، ۵ برابر استانبول و چند برابر اغلب کلانشهرهای دیگر دنیا است که اگر برای توقف چنین روندی اقدام عاجل نشود، ممکن است جبران تبعات این روند اشتباه هزینه زا شود.

(رئیس مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران)*

*********

*پی نوشت:

انتشار مطالبی با عنوان “یادداشت میهمان”، صرفا دیدگاه های پایگاه خبری آوای جامعه در حوزه های گوناگون اجتماعی نیست و تنها برای گردش آزاد اطلاعات ، بیان نظرات ، دیدگاه ها ، تبادل افکار و همچنین طرح موضوعات روز جامعه به قلم کارشناسان ، فعالان اجتماعی و مدیران منتشر می شود.