محمدمنان رئیسی *

بر خلاف کشورهای توسعه یافته که عوارض نوسازی سهم زیادی از منابع درآمدی مدیریت شهری آن‌ها را تشکیل می‌دهد (گاهی ۳۰ تا ۴۰ درصد) در ایران تنها چیزی در حدود ۲ تا ۳ درصد از بودجه شهرداری ها را تامین می کند و همین موضوع باعث شده شهرداری ها در کلانشهرهای ایران که از این درآمد پایدار محروم بوده اند در چند دهه گذشته برای تامین بودجه خود به سمت روش های غیر علمی دیگری نظیر تراکم فروشی بروند که این موضوع به دلیل بارگذاری بیش از حد ظرفیت در کلانشهرها باعث بروز مشکلات دیگری نظیر افزایش ترافیک و آسیب های اجتماعی و غیره شده است.

از سوی دیگر در کلانشهرهای ما تناسب چندانی میان عوارض دریافتی از شمال و جنوب شهر در ارتباط با ارزش ملک و همینطور خدمات و مزایایی که از آن بهره‌مند می‌شوند وجود ندارد، برای مثال در دفترچه قیمت منطقه‌ای، اختلاف قیمت گران‌ ترین نقطه تهران تنها حدود سه برابر مناطق جنوبی شهر است در حالی که در واقعیت این نسبت بیشتر است و نیز عدد مطلق اختلاف آن قابل توجه است.

از همین رو، لازم است تا اخذ عوارض نوسازی به گونه‌ای ساماندهی شود که مناطق شمالی شهر تهران که سرانه مطلوبتری درباره بهره مندی از مزایا و خدمات شهری دارند (گاهی تا ۶ برابر بیشتر از مناطق جنوبی شهر از خدمات شهری بهره مند هستند)، میزان به مراتب بیشتری نسبت به ساکنان مناطق کم برخوردار جنوبی پرداخت نمایند و سپس با توزیع عادلانه این درآمدها بتوان از نابرابری میان دو قطب شهر کاست.

این در حالی است که در حال حاضر، تفاوت مبلغ عوارض سالانه بین مناطق جنوبی و شمالی شهر ناچیز است و این اختلاف به ازای یک سال، رقم ناچیزی در حد ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان است، برای مثال برخی مناطق جنوبی تهران مبلغ ۳۰۰ هزار تومان و مناطق شمالی شهر که به مراتب از خدمات شهری بهتری برخوردار هستند مبلغ ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار تومان را به عنوان عوارض سالانه پرداخت می کنند که این اختلاف اندک چند صد هزار تومانی هیچ نسبت معقول و عادلانه ای با میزان اختلاف برخورداری شمال و جنوب شهر از خدمات شهری ندارد.

لذا لازم است که در وهله اول به جای دفترچه سازمان امور مالیاتی، دفترچه قیمت مبنا در شهرداری ملاک عمل قرار گیرد و محاسبه عوارض بر اساس آن منظور شود تا بتوان اختلاف واقعی میان شمال و جنوب شهر را لحاظ کرد، همچنین لازم است میزان عوارض، درصدی از ارزش واقعی ملک باشد.

در این صورت اختلاف بین عوارض سالیانه پرداختی مناطق شمال و جنوب شهر که در حال حاضر اندک و در حد ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان است، عادلانه تر و واقعی تر خواهد شد زیرا نسبتی از ارزش واقعی ملک خواهد شد و هر چه ارزش ملک بیشتر باشد عوارض آن نیز به صورت واقعی افزایش می یابد.

در مرحله دوم لازم است ساز وکارهایی تشویقی و تنبیهی برای اخذ عوارض به صورت مرتب (سالانه یا فصلی) اجرا شود، برای مثال ایجاد امکان بهره‌مندی از تخفیف در عوارض روزانه طرح ترافیک در کل سال یا تعداد روز مشخص برای پرداخت‌کنندگان و یا رایزنی مدیریتی با ادارات ذکر شده در ماده ۱۲ قانون عمران و نوسازی (نظیر ادارات برق و گاز و غیره) برای ملزم کردن افراد به پرداخت عوارض خود به صورت منظم و یا حتی رایزنی مدیریتی با بانک‌ها برای منوط کردن پرداخت وام و انجام برخی خدمات بانکی به پرداخت و تسویه کامل عوارض نوسازی.

اجرای این پیشنهاد علاوه بر عادلانه کردن عوارض، باعث می شود جریان گردش سرمایه نیز از ساخت و سازهای با نگاه سرمایه ای در شمال شهر، تا حدودی به سمت ساخت و سازهای با نگاه مصرفی در مناطق مرکزی و جنوبی شهر هدایت شود که این موضوع، می تواند به حل موضوع بافت های فرسوده و ناپایدار در مناطق مرکزی و جنوبی شهر کمک کند.

توضیح آنکه حسب مطالعات و آمار ثبت شده، در حال حاضر چند صد هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران وجود دارد که بسیاری از آنها مربوط به واحدهای بالای صد متر در مناطق شمالی شهر است که مشخص است در سال های گذشته، با نگاه سرمایه گذاری (و نه مصرفی) ساخته شده اند و هنوز به بازار عرضه نشده اند.

این حجم از انباشت خانه های خالی در تهران، بیانگر نداشتن تعریف ساز و کار مناسب برای هدایت جریان سرمایه به سمت مسکن مصرفی (و نه مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای) است به نحوی که متاسفانه تعداد خانه های خالی در شهر تهران به طور تقریبی ۱۰ برابر شهری نظیر لندن (با جمعیت به طور تقربی مساوی با تهران) است.

در صورت اجرای این پیشنهاد، سرمایه گذاران عرصه ساخت و ساز کمتر به سمت ساخت چنین واحدهایی در سال های آینده در مقیاس کلان خواهند رفت چرا که می دانند که از این به بعد، عوارض سالیانه واحدهای خالی آنها، واقعی تر خواهد شد و به جای رقم اندک ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار تومانی، درصدی از ارزش واقعی خانه های خالی خود را بایستی به صورت عوارض پرداخت کنند.

این درصد در مناطق شمالی شهر، در مقیاس کلان، رقم قابل توجهی خواهد شد، لذا سرمایه گذاران کلان ترجیح می دهند سرمایه خود را به جای آنکه در مناطقی مصروف کنند که در سال های بعد مشمول عوارض قابل توجهی شود، به سمت مناطقی ببرند که عوارض چندانی بر آنها تحمیل نکند و بدیهی است که در این صورت، بخشی از جریان سرمایه که در چند دهه گذشته متمرکز بر مناطق شمالی شهر بوده، به سمت مناطق مرکزی و جنوبی شهر هدایت می شود، به این ترتیب، شاهد رونق ساخت و ساز در این مناطق کم برخوردار و به تبع آن، نوسازی بافت های فرسوده مرکزی و جنوبی شهر خواهیم بود.

رقم حاصل از اجرای قانون فوق (در وضعیت فعلی که ارزش املاک به صورت غیر واقعی و مطابق با دفترچه سازمان امور مالیاتی محاسبه می شود) برای کل شهر تهران در سال گذشته، حدود ۱۴۰۰ میلیارد تومان بوده است (یعنی تنها حدود ۳ درصد از بودجه شهرداری).

اما در صورت واقعی شدن مبنای محاسبه، به ازای یک درصد از ارزش واقعی املاک، حدود ۲۷هزار میلیارد تومان ایجاد درآمد می شود، البته با توجه به شرایط فعلی اقتصادی جامعه، برای شروع می توان درصدی پایین تر از ۱ درصد را اجرا کرد، برای مثال می توان به جای آنکه عوارض سالیانه، ۱ درصد از ارزش ملک تعیین شود، معادل با برای مثال سه دهم یا چهار دهم درصد از ارزش ملک تعیین شود تا شرایط معیشتی و اقتصادی جاری در جامعه را هم منظور کرد.

اما حتی در آن صورت نیز درآمد قابل توجهی در مقایسه با وضعیت فعلی حاصل می شود، برای مثال اگر چهار دهم درصد را ملاک قرار دهیم بیش از ۱۰ هزار میلیارد تومان حاصل خواهد شد که معادل با حدود ۲۰ درصد از بودجه شهرداری تهران است و با این رقم می توان بخش قابل توجهی از نابرابری های شمال و جنوب تهران را کاست.

در هر صورت همین که عوارض به جای آنکه مبالغ ناچیز ریالی باشد به مبلغی معادل با درصدی از ارزش واقعی ملک تبدیل شود قدمی است در راستای واقعی سازی عوارض و کاهش فاصله شمال و جنوب شهر و دست آوردهای دیگری نظیر کمک به هدایت جریان سرمایه از مناطق شمالی شهر و ساخت و سازهای سرمایه ای به سمت مناطق مرکزی و جنوبی شهر و ساخت و سازهای مصرفی.

(دانشیار معماری و رئیس مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران)*

*پی نوشت:

انتشار مطالبی با عنوان “یادداشت میهمان”، صرفا دیدگاه های پایگاه خبری آوای جامعه در حوزه های گوناگون اجتماعی نیست و تنها برای گردش آزاد اطلاعات ، بیان نظرات ، دیدگاه ها ، تبادل افکار و همچنین طرح موضوعات روز جامعه به قلم کارشناسان ، فعالان اجتماعی و مدیران منتشر می شود.