حقوق متقابل مالک و مستاجر در ملک
ممکن است مستاجر برای استفاده بهتر از ملک مایل به زیباسازی آن باشد اما اگر قوانین مربوط به آن رعایت نشود مالک حق دارد حکم تخلیه خانه را بگیرد.
ممکن است مستاجر برای استفاده بهتر از ملک مایل به زیباسازی آن باشد اما اگر قوانین مربوط به آن رعایت نشود مالک حق دارد حکم تخلیه خانه را بگیرد.
به گزارش باشگاه خبرنگاران جوان، نیاز عبدی وکیل دادگستری، اظهار داشت: بخش عمده‌ای از پرونده‌های مطروح در دستگاه قضا مربوط به دعاوی موجر و مستاجر است که با شیوع کرونا تعداد آن‌ها بیشتر نیز شده است.
عبدی عنوان کرد: قانون گذار در مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷ قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال‌های ۵۶ و ۷۶ به بحث عقد اجاره پرداخته است، یکی از مصادیق دعوای بین موجر و مستاجر تخلیه عین مستاجره یا فسخ قرارداد به دلیل تعدی و تفریط مستاجر است و در ماده ۴۸۷ قانون مدنی و بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ به این موضوع پرداخته شده است.
این وکیل دادگستری اظهار داشت : براساس ماده ۹۵۱ و ۹۵۲ قانون مدنی تعدی به زبان ساده یعنی تجاوز از حدود قراردادی، اذنی و عرفی و معنی دقیق تفریط یعنی ترک عملی که طبق عرف باید از سوی فرد برای حفظ اموال دیگری انجام می‌شد.
پرسش این جا است که آیا تغییراتی که مستاجر در ملک ایجاد می‌کند مانند رنگ کردن دیوار‌ها مصداق تعدی به شمار آمده و به مالک حق گرفتن حکم تخلیه ملک را می‌دهد یا خیر؟
وی با بیان این که در مورد حق مستاجر نسبت به ایجاد تغییرات در ملک به صراحت چیزی در قانون نیامده است اظهار داشت: راجع به این قضیه چیزی در قانون تصریح نشده، اما از مجموع آرا و قوانین چنین استنباط می‌شود، ایجاد هر تغییری از سوی مستاجر که به اساس، پایه و ارزش بنا ضربه بزند حتی آسیب جزئی جایز نیست. در صورتی که مستاجر چنین تغییری در ملک ایجاد کرده و کارشناس تشخیص دهد این کار موجب رسیدن آسیب به اساس ملک شده است ید مستاجر از ید امانی به ید ضمانی تغییر می‌کند یعنی مستاجر مسئول خواهد بود این اتفاق را جبران کند.
عبدی خاطرنشان کرد: البته باید بین تعمیرات و تغییرات تفاوت قائل شد و این دو را از یکدیگر تفکیک کرد،لازم به ذکر است که بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی (اصل حاکمیت اراده)افراد بر سر هر موردی که خلاف قانون، نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد توافق کنند، بنابر این صاحب خانه و مستاجر نیز مجاز هستند مواردی که به آن تمایل دارند را در قرارداد خود بگنجانند. برای مثال مالک به مستاجر اجازه دهد تیغه وسط اتاق را بردارد یا دیوار ها را کاغذ دیواری کند.
این وکیل دادگستری اظهار داشت، در قرارداد‌های موجر و مستاجر چیزی درباره تغییرات و زیباسازی عین مستاجره (برای مثال خانه) ذکر نمی‌شود بنابراین اساس را بر این می‌گذارند که مستاجر حق تغییر ملک را ندارد. اما موضوع این جا است که آیا ایجاد هر تغییری مطلقا ممنوع است؟
وی عنوان کرد: در صورتی که تغییرات به اساس ملک ضربه‌ای وارد نکند مستاجر منعی در انجام این تغییرات نخواهد داشت، برای مثال به شرطی که کانال کشی کولر آسیبی به بنای ملک نزند مستاجر مجاز به انجام ان است، اما اگر در مورد این کانال کشی با مالک توافق نکرده باشد نمی‌تواند هزینه این کار را از وی مطالبه کند.
عبدی گفت: گاهی حتی تغییر ایجاد شده آسیبی به ملک وارد نمی‌کند، برای مثال در ملک بنایی ساخته می‌شود که در بحث مالیات و مستقلات عرصه و اعیان باعث می‌شود مالیاتی بر عهده مالک قرار گیرد، در تمام این تغییرات موجر به محض اطلاع یافتن از ماجرا باید نارضایتی خود را بیان کرده و اقدامات قانونی مانند ارسال اظهار نامه و درخواست کارشناس از شورای حل اختلاف برای تامین دلیل انجام دهد، اما اگر نسبت به این موارد سکوت کند، سکوت او به رضایت ضمنی تعبیر می‌شود لذا پس از پایان موعد اجاره نمی‌تواند خسارات وارد شده را از مستاجر مطالبه کند.